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“谁违约谁担责”，让烂尾楼业主不再“钱房两空”

今起施行!最高法明确支持烂尾楼业主“拿回”购房款

最高人民法院近日发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，为深陷烂尾楼困境的购房者带来了实质性的司法保障。这一司法解释不仅填补了法律空白，更标志着我国司法体系对弱势群体保护意识的显著提升。

司法解释的最大亮点在于明确了商品房消费者在房屋不能交付且无实际交付可能时，可以请求在变价款中支持其价款返还的权利。这一规定直指烂尾楼问题的核心痛点——当开发商资金链断裂导致项目停滞，购房者往往陷入“钱房两空”的绝境。以往司法实践中，购房者即使胜诉也难以实际拿回购房款，因为开发商财产往往已被多个债权人申请执行。新规赋予购房者优先受偿权，实质上重构了债权清偿顺序，使普通购房者的权益得以“插队”到建设工程款、抵押权等专业债权之前。这种权利位阶的调整，体现了司法对民生权益的特殊保护。

值得注意的是，新规将保护范围从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”，取消了唯一住房限制，并放宽至商住两用房。这一变化反映出立法者对现代城市生活多元性的深刻理解。在房价高企的今天，许多家庭可能拥有多套住房用于不同生活需求，商住两用房也已成为不少人的实际居所。旧有规定以“唯一住房”为标准，实际上将大量真实需求排除在保护范围之外。

预售资金监管账户的处理规则是另一项关键突破。司法解释明确，符合条件的购房者可请求排除对监管账户资金的强制执行并申请发放。这一规定直指房地产行业长期存在的资金挪用痼疾。过去，虽然法律规定预售资金应存入监管账户专款专用，但在实际操作中，开发商挪用资金的现象屡禁不止。当项目烂尾、诉讼爆发时，监管账户往往早已被多家法院轮候冻结，购房者难以取回自己的血汗钱。新规赋予购房者对监管账户资金的优先权，不仅是对购房者权益的保护，更是对房地产行业资金监管制度的有力补强，有望从源头上减少烂尾楼风险。

从更宏观的视角看，这一司法解释体现了我国司法系统对社会痛点的敏锐把握和积极回应。近年来，随着房地产行业深度调整，烂尾楼问题已成为影响社会稳定和经济健康发展的重要因素。司法机关不再拘泥于传统的债权平等原则，而是根据社会现实需要，对特殊群体的合法权益给予倾斜性保护。这种司法能动主义的展现，正是法治成熟的重要标志。

当然，新规的实施效果还有待实践检验。如何准确界定“房屋不能交付且无实际交付可能”的标准?怎样平衡购房者权益与其他债权人的合法利益?这些问题都需要在司法实践中逐步探索和细化。但无论如何，这一司法解释的出台已经发出了明确信号：法律的天平正在向普通购房者倾斜，司法的温度正在温暖那些被烂尾楼困住的家庭。

策划：李永鹿伟民

执行策划：高明刘娜

本期执笔：刘娜杭州在线配资

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